先抵押后出租房产租赁权除去实务研究

     2025年3月14日下午的灯湖课堂，林立律师带来了主题为 “先抵押后出租房产租赁权除去实务研究”的分享。此次分享聚焦房产抵押与租赁交叉领域的法律实务问题，深入剖析了先抵押后出租房产租赁权除去的实务要点，对解决相关问题提供了清晰的法律思路。

    讲座伊始，林立律师以一个实际案例抛出问题：2020 年 3 月，张三向银行贷款 100 万元，用名下房产抵押担保；同年 5 月，张三将该房产出租给李四，租期 20 年，且预收 10 年租金。2023 年初，张三贷款逾期，银行起诉进入执行阶段，法院发现房屋已出租并通知银行按现状拍卖。这一案例引发了参会同事对银行应对策略的思考，也拉开了本次研究分享的序幕。

   林律师详细梳理了相关法律规定，从房产租赁合同、担保物权、执行程序三个方面进行解读：

1、在房产租赁合同方面，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 20 条明确，房屋出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，法院不予支持。

2、担保物权领域，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》《物权法》《民法典》等相关条款均表明，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

3、执行程序上，《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》指出，租赁权影响担保物权等优先受偿权实现时，法院应依法除去租赁权后拍卖。

    为加大家对法条的理解，林律师给大家分析了上述规定在实务中的案例，并针对开场提出的问题给出了银行应对策略：银行可以接受带租拍卖，在拍卖成交后由受让人申请涤除租赁或者提起执行异议，请求法院涤除租赁后再行拍卖。另外，林律师就涤除租赁的审查要点以及程序选择问题分享了自己的见解。

    听完林立律师的分享，每位同事都觉得获益匪浅。非常感谢今天林立律师的分享，我们期待通过灯湖课堂学到更多有用的知识！